Selvbyg

Når en fast ejendom ikke har de faktiske egenskaber, som køberen efter aftalen kan kræve, betyder det rent juridisk, at der foreligger faktisk mangler ved den faste ejendom. Det kan efter omstændighederne have den konsekvens, at køberen får mangelsbeføjelser overfor sælgeren. Der findes forskellige tilfældegrupper af faktiske mangler. Èn af disse tilfældegrupper, som i praksis ofte er forekommende, betegnes selvbyg og dækker som begreb over ejerens opførelse af bygninger, ejerens om- og tilbygningsarbejder eller ejerens reparationsarbejder. Karakteristisk er, at den, der udfører selvbyggerarbejder, forpligter sig til, at det skal følge god håndværksmæssig skik, og at byggeforskrifter skal følges. Ved selvbyg kan der dels foreligge et såkaldt sælgeransvar og et såkaldt udførelsesansvar.

Hvis ejeren ikke selv har udført arbejdet men fået bistand fra venner og familie, kan ejeren efter omstændighederne stadigvæk blive ansvarlig for fejl forbundet med selvbyg. Det skyldes, at der i sådanne tilfælde sker en identifikation med hjælperen. Hvis sælgeren har antaget erhvervsdrivende håndværkere, og disse har begået faglige fejl (undladelse af at følge gældende forskrifter mv.), sker der ikke i disse tilfælde identifikation, såfremt sælgeren kan fremvise faktura på arbejdet eller lignende bevis.

Selvbyggerens sælgeransvar vedrører et ansvar for sælgeren som følge af, at denne har undladt at oplyse om defekter ved selvbyggerarbejdet. Når sælgeren ikke oplyser om selvbyggerarbejdet, vil sælgeren ifalde et erstatningsansvar for defekter, som stammer fra selvbyggerarbejdet, eksempelvis et mangelfuldt gulv. Det er bl.a. en forudsætning for et sådan ansvar – i overensstemmelse med det sælgerens almindelige oplysningspligt, – at køberen ikke kan påregne denne defekt. Har sælgeren derimod oplyst om selvbyggerarbejdet, er det ikke ganske sikkert, hvad der gælder. I disse tilfælde vil udgangspunktet være – i overensstemmelse med køberens almindelige undersøgelsespligt, – at denne oplysning medfører en vis undersøgelsespligt for køberen, men at køberen må kunne regne med, at byggeforskrifter mv. er iagttaget.

Selvbyggerens udførelsesansvar vedrører et ansvar for forsømmelse med arbejdets udførelse, eksempelvis råd og svamp ved en tagkonstruktion som følge af utilstrækkelig ventilation. Ansvarsgrundlaget er et såkaldt culpaansvar, og manglende iagttagelse af byggeforskrifter og god håndværksmæssig skik vil føre til et erstatningsansvar.

Ved selvbyg i forbindelse med bolighandler med tilstandsrapport mv. er sælgeren alene ansvarlig, hvis der er tale om grov uagtsomhed. I denne vurdering er det bl.a. centralt, om sælgeren fortier selvbyg, hvilket i praksis ofte tager udgangspunkt i sælgerens oplysning i sælgeroplysningsskemaet. Hvis boligsælgeren har givet korrekt oplysning om selvbyg, kan køberen ikke rejse krav mod sælgeren, medmindre sælgeren har udvist grov uagtsomhed ved udførelsen af arbejdet, boligsælgeren har afgivet en garanti, eller boligsælgerens arbejde udgør en ulovlig bygningsindretning.